Vender imóvel da herança sem alvará judicial: como funciona

Sabe quando um bem precisa ser vendido para pagar as despesas do inventário — ITCMD, emolumentos, honorários — e a família não quer esperar meses por um alvará do juiz? Desde as mudanças trazidas pela Resolução CNJ nº 571/2024, em muitos casos a resposta passou a ser: sim, é possível vender o imóvel do falecido por escritura pública, direto no cartório, sem autorização judicial prévia.

Isso não significa “vender sem inventário”. Significa que, cumpridos os requisitos legais, o inventariante pode alienar o bem em via extrajudicial e usar o valor para quitar o que o espólio deve. Um passo errado, porém, pode travar todo o procedimento — por isso a orientação profissional antes da assinatura.

Prefere o formato de carrossel? Há um resumo deste tema no Instagram. Abaixo, a versão completa para consulta.

Quando o caminho extrajudicial é cogitado

O inventário extrajudicial é feito por escritura pública de inventário e partilha em tabelionato de notas, sem homologação judicial, quando a lei e as normas do Conselho Nacional de Justiça permitem.

A venda antecipada do imóvel entra quando a família precisa de liquidez para custear o próprio inventário: imposto causa mortis (ITCMD), taxas de cartório, registro, advogado e outras despesas. Antes, isso costumava exigir alvará em juízo. O art. 11-A da Resolução 571/2024 disciplina a alienação por escritura pública independente de autorização judicial, com salvaguardas.

Quem precisa estar alinhado

Para o inventário — e, em especial, para autorizar a venda nesse modelo — em geral exige-se:

• Todos os herdeiros maiores, capazes e de acordo com o procedimento;
• Cônjuge ou companheiro sobrevivente também concordando, quando houver;
• Nenhum herdeiro ou cônjuge com indisponibilidade de bens registrada (o que indicaria restrição que impede o negócio na via extrajudicial).

Se houver menor, incapaz, testamento disputado ou desavença entre herdeiros, o caminho tende a ser o inventário judicial. A venda “rápida” no cartório não substitui essa análise.

Os cinco passos práticos (resumo do que a escritura exige)

1. Escritura pública com informações detalhadas

A venda é lavrada em cartório, por escritura pública, com o conteúdo exigido pela resolução: identificação do espólio, do inventariante, do imóvel, do comprador e das condições do negócio. O tabelião só pode seguir adiante se o texto atender aos requisitos do art. 11-A.

2. Apresentação e quitação das despesas do inventário

A escritura deve discriminar as despesas do inventário: ITCMD, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais, outros tributos e custos da lavratura da escritura de inventário e partilha.

Parte ou a totalidade do preço da venda deve ficar vinculada ao pagamento dessas despesas — não é venda “livre” para o bolso do herdeiro sem controle sobre a destinação do valor.

3. Garantia do inventariante

O inventariante presta garantia real ou fidejussória (pessoal) de que o produto da venda será usado para pagar as despesas discriminadas. Quitou as obrigações? A garantia se extingue — é o que prevê o § 2º do art. 11-A.

4. Prazo de até um ano

O pagamento das despesas do inventário vinculadas à venda deve ocorrer em até 1 ano, contado da alienação do bem. As partes podem fixar prazo menor, nunca maior que esse limite legal.

5. O imóvel vendido ainda entra no inventário

Mesmo já alienado, o bem deve ser relacionado no acervo hereditário para cálculo dos quinhões, dos emolumentos do inventário e do ITCMD. Ele não será objeto de partilha como os demais bens: na escritura de inventário consta a venda prévia, conforme o § 3º do art. 11-A.

O que mais o cartório costuma exigir

Além dos passos acima, a resolução menciona, entre outros pontos:

• Guias dos impostos de transmissão apresentadas, com valores indicados;
• Orçamentos dos emolumentos notariais e registrais estimados, com indicação das serventias que os expediram;
• Ausência de indisponibilidade de bens de herdeiros ou do cônjuge sobrevivente.

Cada tabelionato pode solicitar documentação complementar (certidões, matrícula, certidão de óbito, procurações). A lista exata depende do caso.

Riscos de improvisar

• Vender sem escritura nos moldes do art. 11-A e depois tentar “encaixar” no inventário;
• Destinar o valor da venda a outro fim antes de quitar ITCMD e custas;
• Ignorar herdeiro menor, incapaz ou em desacordo;
• Esquecer que o comprador precisa de título registrável e que pendências no espólio podem bloquear o registro.

Um passo errado pode travar o inventário e gerar responsabilidade do inventariante. Por isso, antes de vender, converse com um advogado que atue em sucessões.

Quando procurar um advogado

Se você está lidando com herança, inventário ou venda de imóvel do espólio e quer clareza sobre documentos, prazos e registro, vale buscar orientação jurídica. A equipe pode ajudar a estruturar inventário extrajudicial e venda de imóvel da herança com segurança documental, sem prometer resultado em disputa que ainda não existe.

Para outros temas imobiliários ligados à compra, veja o blog, o artigo sobre cláusulas do compromisso de compra e venda e, se o imóvel estava alugado antes da sucessão, venda com inquilino.