5 cláusulas indispensáveis no compromisso de compra e venda

O compromisso de compra e venda (também chamado de contrato preliminar ou promessa de compra e venda) é o documento em que comprador e vendedor fixam as condições do negócio antes da escritura definitiva. Improvisar nessa fase não é estratégia: é risco — e pode custar caro depois.

Abaixo estão cinco blocos de cláusulas que não podem faltar em um compromisso bem redigido. Eles não substituem a análise do caso concreto; cada negociação tem particularidades (financiamento, permuta, imóvel locado, obra em andamento, sucessão).

Prefere o formato de carrossel? Há um resumo deste tema no Instagram. Abaixo, a versão completa para consulta.

Atenção: estas cláusulas são indispensáveis, mas não são as únicas que o contrato pode precisar. Outros temas — arras, multa, foro, prazo para escritura, condições suspensivas, ITBI, documentação pendente — entram conforme o imóvel e o perfil das partes.

1. Qualificação completa das partes

O contrato deve identificar quem compra e quem vende com precisão. Dados incompletos dificultam cobrança, rescisão e até o registro da escritura.

Inclua, no mínimo:

• Nome completo;
• Nacionalidade;
• Estado civil e regime de bens (quando casado ou em união estável);
• Profissão;
• CPF ou CNPJ;
• Endereço;
• E-mail (útil para notificações contratuais).

Se uma das partes for casada, em muitos casos o cônjuge precisa constar ou anuir, conforme o regime e a natureza do bem. Pessoa jurídica exige representante legal com poderes demonstrados.

2. Descrição detalhada do imóvel

O compromisso precisa deixar claro qual imóvel está sendo negociado, ligando o contrato à matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.

Descreva:

• Endereço completo;
• Número da matrícula;
• Cartório de Registro de Imóveis competente;
• Área, confrontações e características relevantes (vaga de garagem, box, área comum, se for o caso).

Evite referências vagas (“apartamento 302 do edifício X”) sem amarrar à matrícula. Em permuta ou venda de fração ideal, a redação exige ainda mais cuidado.

3. Valor, forma de pagamento e prazos

Aqui se evita a maior parte das brigas sobre “quanto”, “quando” e “como”.

Deixe explícitos:

• Valor total do negócio;
• Entrada (se houver), com data e forma (PIX, transferência, cheque);
• Parcelas e vencimentos — quantidade, datas e conta de destino;
• Correção monetária (índice e a partir de quando), se as partes assim combinarem;
• Multa e juros por atraso do comprador ou do vendedor, quando aplicável.

Se o pagamento depende de financiamento bancário, o contrato costuma prever prazo para aprovação do crédito e o que acontece se o banco negar. Sem isso, cada lado interpreta o silêncio do outro de um jeito diferente.

4. Cláusula de posse e imissão

Muita gente assina compromisso achando que já pode mudar ou entregar chaves no dia seguinte. A posse precisa estar definida no papel.

Responda no contrato:

• Quando o comprador poderá entrar no imóvel?
• Haverá posse imediata ou só após quitação?
• A entrega fica condicionada a evento (escritura, registro, liberação do financiamento, saída de inquilino)?

Se o imóvel está alugado, alinhe posse com o que a locação permite — veja nosso artigo sobre venda de imóvel com inquilino. Comprador e vendedor precisam saber se recebem imóvel vazio, ocupado ou com prazo para desocupação.

5. Hipóteses de rescisão

Todo compromisso sério prevê em quais situações o contrato pode ser rescindido e quais são as consequências (devolução de valores, multa, perda de arras, retenção de percentual).

Exemplos de hipóteses que costumam aparecer:

• Descumprimento de prazo de pagamento ou de entrega de documentos;
• Impedimento de registro por ônus não informado;
• Não aprovação de financiamento, quando o negócio depende do crédito;
• Desistência de uma das partes, com multa pactuada dentro dos limites legais.

Sem cláusula expressa, a rescisão vira discussão sobre culpa, perdas e danos — mais lenta e mais cara do que um texto claro assinado no início.

Erros comuns ao fechar o compromisso

• Usar modelo genérico da internet sem adaptar ao imóvel;
• Omitir débitos, locação, herança em andamento ou pendência na matrícula;
• Deixar “a combinar” em posse, prazo de escritura ou correção;
• Não definir o que acontece com o sinal se o negócio não for à frente;
• Assinar sem conferir se quem vende é o titular registrado ou tem procuração válida.

Quando procurar um advogado

Se você está negociando ou prestes a assinar um compromisso de compra e venda e quer entender o que está no papel — ou se algo no contrato não ficou claro — vale conversar com um advogado imobiliário. Ele analisa o rascunho à luz do seu objetivo, sem prometer resultado em disputa que ainda não existe. Para revisão de compromisso de compra e venda, o escritório orienta antes da assinatura.

Para outros temas da compra, confira o blog, o artigo sobre ITBI e valor da venda e o texto sobre venda de imóvel alugado se houver inquilino no imóvel.