ITBI pago a mais? O que o STJ decidiu no Tema 1.113

Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, pode ter pago ITBI a mais sem saber. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o imposto deve ser calculado sobre o valor da venda declarado no negócio, e não sobre um valor de referência fixado pela Prefeitura.

Na prática, quem pagou o ITBI com base na avaliação do Município, quando ela era maior que o preço real da compra, pode ter direito a receber a diferença de volta.

Prefere o formato de carrossel? Há um resumo deste tema no Instagram. Abaixo, a versão completa para consulta.

O que é o ITBI

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É o tributo municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por uma compra e venda.

Ele costuma ser pago antes da escritura ou do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem a guia quitada, a transferência normalmente não avança.

A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3%. Por isso, a base de cálculo (o valor sobre o qual a alíquota incide) faz bastante diferença no total pago.

Como muitas Prefeituras calculavam o imposto

Por muitos anos, várias Prefeituras adotaram um valor venal de referência: um número definido pelo próprio Município para cada imóvel.

Se esse valor fosse maior do que o preço que você efetivamente pagou, a guia vinha calculada sobre o valor da Prefeitura. Ou seja, o comprador pagava imposto sobre um valor que não correspondia ao negócio real.

Um exemplo simples: imóvel comprado por R$ 400 mil, com valor de referência municipal de R$ 500 mil. Com alíquota de 2%, a diferença paga a mais seria de R$ 2 mil.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113

No julgamento do Tema 1.113, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou entendimentos que orientam todos os tribunais do país. Os principais pontos são:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, ligado à operação realizada.
• O valor da venda declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado.
• Essa presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio, como prevê o art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
• O Município não pode fixar previamente a base de cálculo com um valor de referência estabelecido de forma unilateral.

Em outras palavras: a Prefeitura não pode simplesmente impor a própria tabela. Se desconfiar do valor declarado, precisa abrir um procedimento, analisar o caso concreto e dar ao contribuinte a chance de se manifestar.

Quem pode ter ITBI a restituir

Você pode ter valores a receber de volta se reunir estas condições:

1. Pagou ITBI nos últimos cinco anos, prazo previsto no CTN para pedir a restituição de tributo pago indevidamente.
2. O imposto foi calculado sobre o valor de referência do Município, e não sobre o valor da compra.
3. O valor de referência era maior que o preço declarado no negócio.

Cada caso precisa ser conferido com cuidado. Há situações em que o valor declarado foi abaixo do mercado, ou em que a Prefeitura já seguiu um procedimento de revisão. Nesses cenários, a análise muda.

Quais documentos separar

Antes de buscar orientação, vale reunir:

• Guia do ITBI e comprovante de pagamento;
• Escritura ou contrato de compra e venda, com o valor do negócio;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Qualquer comunicação da Prefeitura sobre a avaliação ou o cálculo do imposto.

Com esses papéis em mãos, é possível comparar o valor usado na guia com o valor real da compra e estimar se houve pagamento a mais.

Como funciona o pedido de restituição

O pedido pode ser feito administrativamente, junto à própria Prefeitura, ou judicialmente, quando o Município não reconhece o direito ou demora a responder.

O caminho mais adequado depende da cidade, do valor envolvido e da documentação disponível. O prazo de cinco anos é contado a partir do pagamento, então quem comprou há mais tempo deve ficar atento para não perder a oportunidade.

Se você está comprando um imóvel agora, a decisão também ajuda: é possível questionar a cobrança antes de pagar, evitando ter que pedir o dinheiro de volta depois. Veja também nossa assessoria em compra e venda de imóveis.

Quando procurar um advogado

Se você está passando por uma compra ou venda de imóvel e tem dúvidas sobre o ITBI — valor cobrado, guia, prazo ou possível restituição — um advogado pode analisar seus documentos e indicar os caminhos no seu caso. O resultado depende das particularidades de cada situação e da posição do Município.

Comprou um imóvel recentemente e quer saber se tem ITBI a restituir? Veja como funciona a restituição de ITBI. Para mais conteúdos sobre direito imobiliário, acesse o blog.