Como vender imóvel alugado? O que fazer com o inquilino

Já é certo que o proprietário pode vender imóvel alugado — mesmo com inquilino no imóvel. O ponto delicado é como proceder para não prejudicar a venda.

Este texto resume regras da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) que costumam aparecer na prática. Cada contrato e cada matrícula merecem análise própria.

Prefere o formato de carrossel? Há um resumo deste tema no Instagram. Abaixo, a versão completa para consulta.

O inquilino não sai automaticamente após a venda

Quando alguém compra um imóvel que está alugado, em geral “herda” o contrato de locação já em vigor. A mudança de dono não encerra a locação por si só.

Isso significa que o comprador passa a ser o novo locador nas obrigações do contrato (receber aluguel, cumprir cláusulas, responder por questões locatícias dentro do que a lei prevê). Para pedir a saída do inquilino depois da compra, é preciso observar se o contrato e a matrícula permitem ou não a continuidade da locação em caso de venda.

Cláusula de vigência e averbação na matrícula

Antes de anunciar ou aceitar proposta, vale conferir dois pontos no contrato de locação:

1. Existe cláusula de vigência em caso de alienação (venda do imóvel), prevendo que a locação continua mesmo após a transferência?
2. Esse contrato foi averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis?

A averbação dá publicidade a terceiros — inclusive ao comprador — sobre a locação e sobre as condições pactuadas. Sem isso, a situação pode gerar discussão sobre o que o adquirente sabia e o que a lei permite depois da venda.

Na análise do compromisso e da documentação, além de tributos e certidões, a existência de locação ativa e averbada entra na lista de checagens.

Se o contrato tiver cláusula de vigência averbada

Se sim — há cláusula válida de continuidade da locação em caso de venda e o contrato está averbado na matrícula — o comprador não pode simplesmente pedir para o inquilino sair para uso próprio ou para revender vazio.

Nesse cenário, a locação deve ser respeitada até o fim do prazo (ou até outra hipótese prevista em lei ou no contrato, como denúncia em contrato por prazo indeterminado, quando cabível). Quem compra precisa entrar no negócio sabendo que receberá um imóvel ocupado e com renda de aluguel — e com os deveres de locador.

Se não houver cláusula de vigência averbada

Se não — não há essa proteção contratual devidamente averbada — o comprador pode, em regra, notificar o inquilino para desocupar o imóvel após a aquisição.

A lei fixa prazo: a notificação deve ser enviada ao locatário em até 90 dias, contados do registro da compra e venda no cartório ou do compromisso de compra e venda, conforme o caso aplicável. O texto legal e a forma da notificação importam; prazos e contagem devem ser conferidos no momento da operação.

Ignorar esse procedimento ou tentar retirada imediata do inquilino costuma gerar conflito.

Papel de quem vende e de quem compra

Feita a venda, a responsabilidade de lidar com a locação passa, na prática, para o comprador — inclusive notificações, cobrança de aluguel e eventual discussão sobre desocupação.

Por isso, informar o comprador sobre o contrato, prazos, valor do aluguel, garantias e se há cláusula averbada antes de fechar o negócio evita dor de cabeça depois. O vendedor também se beneficia: comprador informado tende a não pedir desconto surpresa nem desistir na hora da escritura.

Documentos úteis para reunir:

• Contrato de locação e aditivos;
• Comprovantes de pagamento recentes;
• Certidão de matrícula atualizada;
• Comunicações com o inquilino sobre a intenção de vender, se já houver.

Se você está estruturando a venda ou revisando proposta de compra de imóvel locado, nossa assessoria em compra e venda de imóveis ajuda a alinhar riscos e documentação.

Erros comuns na venda de imóvel alugado

• Prometer ao comprador “entrega vazia” sem verificar cláusula e averbação.
• Omitir locação em andamento na negociação.
• Acreditar que o inquilino precisa sair no dia da escritura.
• Deixar de notificar o locatário no prazo legal quando o comprador tiver direito à desocupação.
• Não registrar ou não averbar o contrato quando as partes quiserem que a locação sobreviva à venda.

Quando procurar um advogado

Se você está vendendo, comprando ou administrando um imóvel alugado e quer alinhar contrato de locação, matrícula e negócio com segurança, vale conversar com um advogado imobiliário. Ele analisa documentos e objetivo de cada parte, sem prometer resultado em processo que ainda não existe.

Para outros temas de compra, veja também o blog jurídico imobiliário e o artigo sobre ITBI e valor da venda.